Нехватка квартир и рост арендной платы. Германия сталкивается с серьезным кризисом на рынке жилья
Фото tagesschau.de 4 августа, Минск /. Германия сталкивается с серьезным кризисом на рынке недвижимости, по оценкам экспертов, по всей стране не хватает более миллиона новых квартир, чтобы удовлетворить спрос, дефицит жилья приводит к росту арендной платы. Об этом говорится в материале издания El Pais.
Строительство нового жилья в Германии застопорилось на годы. По данным Федерального статистического управления, в 2025 году в Германии объемы строительства жилья достигли самого низкого уровня с 2012-го. По всей стране в 2025 году было завершено строительство всего 206 600 квартир, что на 18% меньше, чем годом ранее. В 2026 году, согласно отчету Института Ifo, ожидается дальнейшее снижение числа возведенных домов. Этот дефицит, в сочетании с ростом населения в крупных городах, усугубляет жилищный кризис. К этому добавляется конфликт с Ираном.
«Война с Ираном и рост инфляции в строительной отрасли, вероятно, снова осложнят жизнь застройщикам и подрядчикам», — отмечает специалист Людвиг Дорффмайстер в отчете Ifo. Кроме того, представители отрасли жалуются на то, что в последние годы политики обременяют застройщиков новыми правилами.
Как обращает внимание Дорффмайстер, все это в совокупности приводит к проблеме дисбаланса спроса и предложения, из-за чего растет арендная плата в Германии, где более 53% жилья сдается в аренду — это самый высокий показатель в ЕС. В таких городах, как Берлин и Лейпциг, процент арендного жилья превышает 80%.
Нехватка квартир в крупных городах настолько усилила давление на правительство Германии, что в рамках нового пакета реформ канцлер Фридрих Мерц обязался создать государственное агентство, занимающееся строительством жилья. Это будет сопровождаться законом, который приостановит планы по преобразованию некоторых частных арендных объектов (Германия известна своими крупными частными компаниями, управляющими тысячами домов) в государственное жилье. Однако в Институте Константина Холодилина (DIW) выразили сомнение в эффективности такого агентства, напоминая, что в регионе уже существует множество компаний, занимающихся этим вопросом. «Вместо создания национальной бюрократической структуры с новыми должностями необходимо лучше помочь уже существующим фирмам, например, оказав им дополнительную финансовую или строительную поддержку», — указали в DIW.
В 2021 году жители Берлина проголосовали на референдуме за передачу частного жилья, принадлежащего крупным компаниям, таким как Deutsche Wohnen (владеет 100 тыс. домов только в Берлине), в государственную собственность. Позже был принят соответствующий закон, но региональное коалиционное правительство пока не применило эту политику. Данный вопрос давно привлекает внимание общественности.
При этом, как пишет El Pais, поиск квартиры в Берлине «превратился в титаническую задачу». Осознавая острую нехватку доступного арендного жилья, власти представили инициативу, которая призвана расширить рынок долгосрочной аренды и устранить лазейки, которые привели к распространению временного жилья и меблированных квартир по непомерно высоким ценам. Предлагаемый закон предусматривает установление минимального шестимесячного срока для договоров временной аренды и ограничение надбавок за меблировку текущей стоимостью мебели. Кроме того, для полностью меблированных квартир может применяться фиксированная ставка в размере 10% от чистой арендной платы. По словам Дорффмайстера, хотя такое ограничение арендной платы может быть положительным моментом, оно также имеет и обратную сторону: «Это приводит к сокращению строительства и создает еще больший дефицит жилья».
На практике, из-за страха конфликта с арендодателем, многие арендаторы не решаются сообщать о нарушениях. В попытке решить эту проблему в июне региональное правительство Берлина одобрило создание реестра арендодателей — цифровой базы данных, содержащей информацию о 1,8 млн объектов недвижимости, сдаваемых в аренду в столице, для выявления подозрительных случаев спекуляций на рынке недвижимости с помощью искусственного интеллекта. Также разработан сканер объявлений, который сможет анализировать объявления на онлайн-платформах для выявления потенциальных нарушений закона. Первоначальный анализ более 7700 объявлений, опубликованных в июне, показал, что 46% из них вызвали подозрение в нарушении закона.
Между тем, согласно опросу ассоциации собственников недвижимости Haus & Grund Germany, около 60,5% частных арендодателей Германии рассматривают возможность прекращения своей деятельности, реагируя на новые законодательные инициативы в сфере аренды. Представители Haus & Grund Germany призывали власти к четкому пониманию последствий нововведений в жилищном законодательстве вместо постоянного внесения новых нормативных предложений. Президент ассоциации Кай Варнеке предупредил, что любое дальнейшее ужесточение условий аренды неизбежно усугубит дефицит жилья.
В то же время, как пишет издание Börse Express, профессиональные инвесторы покидают рынок и последствия могут быть драматическими. Из-за огромного дефицита жилья цены в Германии продолжают расти: новые квартиры в среднем стоят 4168 евро за квадратный метр. Около 6,6 млн домохозяйств считаются обремененными расходами на жилье — они тратят более 40% своего дохода на оплату жилья.
